在当今国际经济变动、金融政策变更的大环境下，房地产开发企业要实现自身长期的发展，就必须提升自身财务管理水平尤其是应对财务风险的能力。针对处于宏观调控下房地产开发企业所存在的问题，笔者提出一些促进房地产开发企业财务风险管理的对策，谨供参考。

 

一、财务风险的内涵

新会计准则中，有关财务风险是这样定义的：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润及与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。

对房地产开发企业而言，其财务面临的风险主要有政治风险、经济风险、自然风险、经营风险及技术风险等。政治风险是指企业所处的国家、国际政治环境发生变动及相应的政策法律调整所造成的房地产开发商经济上的损失；经济风险是指由于经济形势变动导致房地产开发商经济上的损失；自然风险是指由于自然因素对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失；技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失；经营风险是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现或不足以补偿经营费用的可能性。

二、房地产开发企业财务风险的特点

由于房地产开发所需的资金量比较巨大，一旦出现销售计划难以按期完成的情况，那么对开发企业而言，就会面临资金短缺的风险。因此，房地产开发企业的财务风险具有高风险、高收益的特点。

（一）高收益

房地产开发企业主要经营的是房地产，而房地产由于自身所具有的不可转移性、土地国家专有性及地域性等特点，而成为一种特殊的产品。自2008年以来，王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”使得房地产行业出现了较大的波动。近几年房地产开发用地价格每年的增长幅度都保持在20%以上，到前一家企业拿到土地开发证件时，往往土地收益已很高。近年来居民住房房价的大幅上升，使得房地产开发企业从中获取了高额的利润。

（二）高风险

一些房地产企业为获得更多投资项目，采取向银行借债的负债经营模式。当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这一举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力，造成企业资金管理出现风险。企业的资金均需通过市场变现得到回收或偿还，一旦由于某种原因导致资金链中断，企业就将陷入发展困境。当前，房地产开发企业由于前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，导致投资风险的认识不足、信息不全面等，进而导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，从而给企业带来了巨大的财务风险。

 

三、宏观调控给房地产开发企业带来的财务风险

（一）金融信贷紧缩，房地产开发企业筹资风险加大

房地产开发企业财务风险主要来源之一就是金融信贷政策的紧缩，导致房地产开发企业融资难度加大。主要表现为两方面：一是金融信贷政策的持续紧缩。2007年，中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到17.5%，创历史新高，此举旨在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。二是房地产开发企业融资渠道的严把关。2008年7月起，银监局又严禁信托资金流入房地产企业，造成房地产企业资金严重不足，高息民间借贷加大企业财务风险。2008年4月国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函［2008］299号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后再按照实际利润进行调整，提高房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对房地产开发企业的现金流管理要求提升，也一定程度上影响了企业现金的回笼。

（二）市场供求关系的变化导致资金回笼慢

市场的运动变化，影响着房地产的供求关系变化。今年国十条的公布，严厉打击投机炒房，银行收紧房贷，对购买2套房3套房的首付和利息提高，引起房屋销售急剧下降，以笔者所在地区福州为例，今年7月份一手房签约821套，比6月份减少363套，环比减少30.6%。当市场内某种房地产的供过于求并达到一定程度，房地产开发企业就将面临房地产商品积压、收不回资金、无力偿还贷款等困难境地，进而导致房地产开发企业破产。

（三）与处于政府宏观调控下的房价相比，地价的大幅上升降低企业利润空间

当前，由于我国土地资源的稀缺性，地价一直呈现大幅上升的趋势。房价由于处在政府的宏观调控之下，其房价受到抑制而无法提升。目前开发商的资金自有率普遍在25%左右，大约75%的资金要靠银行贷款、买房者支付购房款融资等方式获取，当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发企业不敢轻易购买土地。因而，对于房地产开发企业而言，其利润空间大幅降低，地价与房价之间的不平衡加大了企业的财务管理风险。

（四）房地产企业土地增值税和企业所得税预征率的提高

在政府的宏观调控下，国税总局对房地产企业土地增值税及企业所得税的预征率也大幅度提升，与此同时，各税务管理部门还设置了建安成本预警线，加大了开发企业财务管理成本。

四、房地产开发企业财务风险的管理

（一）财务风险的防范

1．合理调整企业资金结构，拓宽融资渠道

负债经营会为房地产开发企业带来杠杆效益：既可以为企业的发展带来较大的经济效益；也会使企业的财务风险逐渐加大。对企业而言，应通过合理调整企业的资金结构，将企业的财务风险降至最低：首先，合理安排债务资本及产权资本之间的比例，将债务风险控制在企业可接受的范围内；其次，制定合理的现金使用计划，利用企业本身良好信誉及土地抵押获取银行的贷款来增加企业发展的资金来源；最后，加强房地产开发项目的风险分析和可行性研究，有房地产开发项目的集团企业更要调整好各行业的资金投入，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。

2．借鉴先进财务管理经验，全面掌握房地产经济循环的周期性特点

房地产企业的财务管理是一个比较新的领域，因而，财务风险管理可以借鉴其他行业的先进管理经验，通过同类企业之间联营及对外投资多元化等方式来分散开发企业的财务风险。通过借鉴先进的财务管理经验，全面掌握房地产经济循环的周期特点，选好切入点抓住房地产开发时机。

3．中小企业之间为增强抗击风险的能力，采取联合拿地的策略

房地产开发企业要规避风险，就必须重视资金的周转。对于开发时间长、资金需求量大的项目，企业之间可以通过联合拿地的方式共同开发，以分散企业所承担的财务风险。联合拿地可以增强企业抗击风险的能力，一方面，开发过程中急需大量后备资金补充时，联合拿地可以分散财务风险；另一方面，联合拿地还可以保持企业现金流的稳定，等待合适的机会寻找合适的项目。

4．开发地块的选取

根据城市规划，选择具有升值潜力的地块开发，或转向三、四线城市开发。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金。相比之下，目前二、三、四线城市正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二、三线甚至三、四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。

（二）财务风险的控制

1．严格控制建安成本

首先，通过对财务管理实施预测、控制、反馈、修订等环节，对不同的开发阶段采取不同的控制措施以防止超标；其次，通过合理调整归集开发成本的分类，使其不超过税务机关规定的预警值，避免不可税前扣除的情况发生。

2．缩短房地产开发的周期，加速企业资金回笼

为争取房地产的早日预售，房地产企业还应通过缩短开发周期、优惠促销及包销等手段，未售的商业店面和写字楼可以先行出租，避免闲置，实现企业资金的尽早回笼。

3．进行税务筹划，降低税收成本，减少财务风险

（1）营业税的筹划。比如利用装修，多开点装修发票，少开点售楼发票，利用营业税率的差别少缴营业税。当然也可以通过精装修加大土地增值税的加计扣除基数少交土地增值税，这可以通过计算选择；（2）土地增值税的筹划。土地增值税的筹划方法很多，也很重要，一是按照建立方式分别核算进行筹划，二是控制住宅档次进行筹划，三是通过合理定价进行筹划，四是通过分散收入进行筹划，五是确定合适的利息扣除方式，还可以利用税收优惠政策进行筹化等；（3）企业所得税的筹划，比如通过让亏损企业包销的方式将部分利润转移达到节税的目的。（作者： 王新华 新天地集团〈福建〉有限公司）

（来源：《中国总会计师》）